宅建士が独立するために必要な準備・費用は？独立のメリット・注意点も解説

宅建士の資格は試験に合格すれば取得可能です。宅地建物取引業免許は、国土交通大臣または都道府県知事から与えられ、申請手続きをする必要があります。また、申請には事務所の開設が要件の一つとなっています。事実上、開業前に事務所を開設しなければなりません。ただし、事務所は自宅の一部を使用することも可能です。

宅建士として開業する際は、個人として独立するか、法人として独立するかが選べます。個人で独立する場合、開業手続が簡単であることがメリットです。しかし、社会的信用や税制上の優遇措置を考え、法人設立を目指す人も多いでしょう。

株式会社を設立するには、収入印紙税や登記手続き、登録免許税などに費用がかかるので、おおよそ20～25万円が必要となります。

事務所を開設するための初期費用は、それなりに大きくなります。以下は最低限必要と考えられるものです。

• 事務所の敷金と賃料、内装工事費用：100～300万円程度
• 備品費（オフィス家具やPC、コピー機など）：20～100万円程度
• 通信費（電話、インターネット）：5～10万円程度

選ぶ物件にもよりますが、これらの費用を合計すると最低でも100万円以上はかかり、多い場合は400万円を超えることもあります。

不動産業を営むためには供託金を預ける決まりがあり、2つの方法があります。ひとつは法務局に営業保証金を供託する方法で、供託金は1000万円です。もうひとつは、宅地建物取引業保証協会に、60万円の弁済業務保証金分担金を納付する方法です。この場合は、営業保証金は免除となります。

1000万円は安い金額ではないので、保証協会に加入するケースが多いです。なお、この場合は供託金以外にも、保証協会の加入金などの費用が必要になります。

保証協会に加入すると、営業保証金1000万円が免除されること以外にも、次のようなメリットがあります。

• 物件の検索サイト「レインズ」を利用できる
• 契約書などのひな型が手に入る
• 不動産業界で役立つ最新の情報提供が受けられる
• トラブルが発生した場合にサポートしてもらえる

保証協会は「全国宅地建物取引業協会連合会」と「全日本不動産協会」の2種類です。以下にそれぞれの特徴を紹介します。

全国宅地建物取引業協会連合会（通称ハトマーク）は約10万人が所属し、不動産業界の団体としては国内最大です。全国の宅建業者のうち約80%が加盟しているので、大きな規模を生かした事業展開に強みがあります。

入会金は20万円、年会費が6000円、その他、宅建協会や組合への入会もセットとなるため、初年度の合計費用は通常146万円程度です。

全日本不動産協会（通常ウサギマーク）は会員数約3万5000人の全国組織です。全国宅地建物取引業協会連合会と比べると会員数は少ないですが、47都道府県で事業を展開しています。協会としても60年以上の歴史があるので、会員同士のネットワークが強みです。

入会金は70万円、年会費は8万4000円、不動産保証協会や関連団体への入会金なども合わせると、合計費用は約175万円となります。

宅地建物取引業免許の申請にも手数料がかかります。申請先は、複数の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣、1つの都道府県にのみ事務所を置く場合は都道府県知事です。国土交通大臣の場合は登録免許税として9万円、都道府県知事の場合は収入証紙代として3万3000円がかかります。申請から交付までの期間はおおよそ1～2カ月です。

人件費は事務所をどのように運営するかによって差が出てくる部分です。自分1人で仕事をするなら、人件費は必要ありません。人を雇う場合は、雇用形態や人数によって金額は変わります。

仮に、時給1000円で1日8時間、週5日勤務する人を雇う場合は、20日間の出勤で16万円になります。これに事業主が負担すべき社会保険料を追加すると1カ月で18万円程度になる計算です。

開業後すぐに利益が出ることは少ないので、当面の営業維持費は準備しておく必要があります。以下のような費用は毎月かかるため、どのくらい準備が必要かの目安を立てておきましょう。

• 事務所の賃料
• 水道光熱費
• 通信費
• リース料（コピー機などをリースする場合）

ここまで紹介した費用は全て、事業に関連するものです。別途、自分の生活費も考慮しておく必要があります。

独立後に感じる大きなメリットは組織のしがらみから解放され、自分らしく仕事ができるようになる点です。営業方法も自分で考えることができ、法律で定められた上限の範囲内であれば仲介手数料も自由に設定できます。

不動産業界は小売業界などとは違い、「在庫」というものを抱える心配がないのもメリットの一つです。また、自宅で開業すれば賃料などを抑えることもできるので、やり方によっては少ない費用で始められます。

不動産は比較的需要が安定していることに加え、不動産は一つ一つの金額が大きいため、1回の取引であっても得られる仲介手数料は高額です。会社員時代よりも収入がアップする可能性を秘めています。

独立に失敗する代表的なパターンは「思っていたよりも無収入の期間が長かった」というものです。どのくらいの期間収入が得られないかは人によりますが、1年程度は暮らせるだけの余裕を持っておいた方が安心でしょう。

独立すると、会社員のときには意識しなかった「企業としての看板」という後ろ盾を痛感することが多いようです。不動産の取引は金額が大きい分、個人としての信用を確立できないと、失敗してしまう可能性が高くなります。

独立することに張り切りすぎてしまった結果、賃料の高い物件を事務所として借りてしまったり、必要以上に人を雇ったりして失敗する場合もあります。開業する際は、見積もりの時点で身の丈をよく考えましょう。

会社員時代に営業が強かったタイプの人が陥りがちな失敗は、契約に必要な細かい実務能力が身についていないというものです。宅建士の資格を持つ以上はプロなので、重要事項説明書や契約書の作成などの実務経験ができなくてはなりません。