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【FP】ファイナンシャルプランナーコラム

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住宅ローンを早く返したい。借り換えのしくみとは

住宅ローンは長期間にわたるため、返済計画が大切です。効率的に返済するには、借り換えという方法をとることもできますが、必ずしもすべてのケースで借り換えが有効とは限りません。

では、借り換えはどのようにすれば効果的なのでしょうか?

ファイナンシャルプランナー資格を学習すると、借り換えのしくみを理解できます。具体的な内容をご紹介しましょう。

住宅ローンの借り換えとは?

借り換えとは、今住んでいる住宅に住み続けながら、住宅ローンを別の金融機関と契約した住宅ローンで一括返済してしまい、新たに異なる条件で住宅ローンを借り入れることです。住宅ローンを借り換えることで今よりも返済の条件が良くなり、効率的に完済できる可能性が高まります。

具体的には、以下の場合には借り換えをすることによって返済の条件が改善することが期待できます。


現在の金利水準の方が住宅ローンの金利より低い

現在の金利水準が住宅ローンを借り入れた当初よりも低い場合は、これから新しく借り入れるローンの方が低金利になることがあります。そこでより金利の低い住宅ローンに借り換えることにより、毎月の返済額を抑えることができます。


変動金利、または短期間の固定金利の住宅ローンを借り入れている

変動金利や、固定期間が短い固定金利選択型の住宅ローンを借り入れている人は、将来に金利水準が上がり返済額が高くなるリスクがあります。長期間の固定金利の住宅ローンへ借り換えることで、完済までの毎月の返済額、総返済額ともに確定するため、金利上昇による負担の増加を防ぐことができます。金利が上昇する局面では、借り換えをせずに返済し続けるよりも結果的に総返済額の減少が期待できます。


毎月の返済額の負担が重い

住宅ローンの毎月の返済額が大きく家計の負担になっているという人は、借り換えによって毎月の返済額を抑えられる場合があります。必ずしも可能とは限りませんが、ローンの残存期間を現在のものよりも長い住宅ローンに借り換え、返済額を計算し直すことで、1回あたりの返済額を低くできる場合もあります。

借り換えが効果的なのは残り10年以上、1,000万円以上のとき

住宅ローンの借り換えをするには、手数料がかかります。手数料は下記の通り、借り換え前の住宅ローンを完済するためにかかる費用と、借り換え後の新しい住宅ローンを借り入れるためにかかる諸費用があります。


借り換え前の住宅ローンを完済するためにかかる費用
繰上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用など


借り換え後の新しい住宅ローンを借り入れるためにかかる諸費用
融資手数料、印紙税、抵当権設定登記費用、団体信用生命保険特約料など


借り換えの効果が発揮されるには、これらの手数料以上に総返済額が減少する見込みであることが必要です。効果があるかどうかは金融機関でシミュレーションをしてもらうことで試算できます。一般的な目安としては、返済期間が残り10年以上、住宅ローン残債が1,000万円以上であれば効果が期待できます。

FP資格ではこのような住宅ローンについての知識や、より詳しいしくみを学習することができます。FP資格での学習を活かして、ご自身の返済計画に役立ててみてはいかがでしょうか。


※借り換えは、借り換え後の金利情勢などによっては、結果的に借り換え前よりも総返済額が増加する場合があります。借り換えの効果は個別のケースによって大きく異なりますので、利用する際には金融機関で必ず詳細を確認しましょう。

この記事内の情報は、2014年2月4日時点のものです

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