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試験データ

受験者数 209,354名（2017年度）	合格者数 32,644名（2017年度）	合格率 15.6％（2017年度）

受験者数

209,354名（2017年度）

合格者数

32,644名（2017年度）

合格率

15.6％（2017年度）

2017年度試験の講評 今年度の解答分析無料サービスには、3,716名の方にご参加いただきました。
その採点結果によりますと、全体の平均点は50点満点中の30.61点でした。科目ごとの出題割合は平成28年度（昨年度）と同じであるにもかかわらず、全体の平均点は昨年度の解答分析無料サービスの平均点（31.41点）と比較して0.80点低くなっています。これは、「宅建業法」の平均点が昨年度よりも1.12点低くなっていることが影響しています。また、個別の問題ごとに見ると、正解率が60％以上の問題は34問と昨年度（30問）より4問増加していますが、その一方で、昨年度は1問のみであった正解率20％未満の問題が今年度は3問もありました。以上の結果からすると、今年度は全体として、難易度は昨年度よりやや高く、また問題によって難易度の差が大きかったといえます。
出題形式に着目すると、組合せ問題は1問出題され、昨年度（2問）より1問減少し、また、より知識の正確性が試される個数問題は6問出題され、昨年度（6問）と同じでした。それ以外では、判決文問題や「民法の条文に規定されているもの」を問う問題が引き続き1問ずつ出題されました。
問題内容については、問題によって難易度の差が大きかったため、得点しやすい問題でどれだけ確実に得点できたかで、合否の結果が分かれることになると思われます。

試験問題

権利関係

権利関係（問1～問14）は、平均点が14点満点中7.23点であり、正解率は51.65％でした。これは、昨年度（平均点7.08点、正解率50.59％）を若干上回り、科目全体としては昨年度よりもやや得点しやすい問題であったといえます。もっとも、個別の問題ごとに見ると、正解率が60％以上の問題は14問中6問（問3、問4、問5、問10、問12、問13）にとどまり、また相続に関する問6（正解率18.5％）のように正解に達することが難しい問題もありました。したがって、他の科目と比べると、今年度も得点しにくい科目であったことは否めません。ただ、権利関係が得点しにくいといっても、平均点は7.23点ですから、少なくとも8点程度は得点したいところです。

※正解率：ユーキャンの解答分析サービスを利用いただいた方の正解率となります。正解率60%以上の問題は、正解率の部分が黄色になっています。多くの受験生が正解した問題なので、合格するには確実に取れるようにしましょう。

問1 代理

正解率57.5%

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.　売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。
2.　委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。
3.　復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。
4.　夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。

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正解は3

1.　正しい判例により、正しい記述です。
2.　正しい任意代理人は、本肢のような場合に復代理人を選任できます。
3.　誤り判例は、本人に対する受領物引渡義務も消滅するとしています。
4.　正しい判例により、正しい記述です。

問2 物権変動

正解率52.1%

所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.　Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。
2.　Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。
3.　Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。
4.　AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。

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正解は4

1.　誤り。時効の効力は、起算日にさかのぼって生じます。
2.　誤り。無権利者Ａから買い受けたＢは、善意無過失でも、乙建物の所有権を取得できません。
3.　誤り。判例は、所有権の移転時期についての特約を認めています。
4.　正しい。民法121条により、正しい記述です。

問3 共有（判決文）

正解率78.3%

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）
共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。

1.　共有者は、他の共有者との協議に基づかないで当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではない。
2.　AとBが共有する建物につき、AB間で協議することなくAがCと使用貸借契約を締結した場合、Bは当然にはCに対して当該建物の明渡しを請求することはできない。
3.　DとEが共有する建物につき、DE間で協議することなくDがFと使用貸借契約を締結した場合、Fは、使用貸借契約を承認しなかったEに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。
4.　GとHが共有する建物につき、Gがその持分を放棄した場合は、その持分はHに帰属する。

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正解は3

1.　正しい。共有者は、当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではありません。
2.　正しい。判決文によれば、正しい記述です。
3.　誤り。判決文によれば、本肢のような共有物を排他的に占有する権原の主張は認められません。
4.　正しい。民法255条により、正しい記述です。

問4 条文問題

正解率60.1%

次の記述のうち、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているものはどれか。

1.　権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、その合意があった時から 1年を経過した時までは、時効は完成しない旨
2.　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる旨
3.　売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う旨
4.　賃借人の原状回復義務の対象となる損傷からは、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く旨

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正解は2

1.　規定されていない。民法に定めがありません。
2.　規定されている。210条1項に定めがあります。
3.　規定されていない。民法に定めがありません。
4.　規定されていない。民法に定めがありません。

問5 売買

正解率63.8%

Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.　Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。
2.　当該自動車に隠れた瑕疵があった場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。
3.　売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。
4.　売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

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正解は4

1.　誤り。Ｃは、同時履行の抗弁権を有します。
2.　誤り。媒介をしたＢは、瑕疵担保責任を負いません。
3.　誤り。手付解除は、「いつでも」ではなく、「相手方が契約の履行に着手するまで」できます。
4.　正しい。他人物の売買契約も有効です。

問6 相続

正解率18.5%

Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.　①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。
2.　Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代製相続人として分割協議を行う。
3.　遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。
4.　Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。

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正解は3

1.　誤り。Ｂの法定相続分は、①の場合も、②の場合も、2分の1です。
2.　誤り。Ｅは代襲相続人ではありません。
3.　正しい。判例により、正しい記述です。
4.　誤り。民法に本肢のような規定はありません。

問7 請負契約

正解率41.5%

請負契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.　請負契約が請負人の責めに帰すべき事由によって中途で終了し、請負人が施工済みの部分に相当する報酬に限ってその支払を請求することができる場合、注文者が請負人に請求できるのは、注文者が残工事の施工に要した費用のうち、請負人の未施工部分に相当する請負代金額を超える額に限られる。
2.　請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。
3.　請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。
4.　請負人が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。

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正解は3

1.　正しい。判例により、正しい記述です。
2.　正しい。判例により、正しい記述です。
3.　誤り。判例は、本肢のような場合、報酬全額の支払いを拒絶できるとしています。
4.　正しい。民法640条により、正しい記述です。

問8 連帯債務

正解率46.0%

A、B、Cの3人がDに対して900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、A、B、Cの負担部分は等しいものとする。

1.　DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなければ、B及びCについては、その効力が生じない。
2.　Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。
3.　Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって全部消滅する。
4.　CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、 A及びBに対して求償することはできない。

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正解は2

1.　誤り。Ａに対して履行の請求は、Ｂ・Ｃが知らなくても、Ｂ・Ｃについて効力が生じます。
2.　正しい。本肢は、民法436条1項により、正しい記述です。
3.　誤り。Ａ・Ｃの連帯債務は、全部ではなく、Ｂの負担部分についてのみ消滅します。
4.　誤り。負担部分の範囲内であっても、弁済したＣは、Ａ・Ｂに対して求償できます。

問9 相続

正解率40.0%

1億2.000万円の財産を有するAが死亡した。Aには、配偶者はなく、子B、C、 Dがおり、Bには子Eが、Cには子Fがいる。Bは相続を放棄した。また、Cは生前のAを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000 万円となる。
2.　Dが1億2,000万円となる。
3.　Dが6,000万円、Fが6.000万円となる。
4.　Dが6.000万円、Eが6,000万円となる。

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正解は3

1.　誤り。相続の放棄の場合、代襲相続は生じないので、Ｅは相続人になりません。
2.　誤り。相続欠格者Ｃの子Ｆも、代襲相続により、相続人になります。
3.　正しい。本肢は、民法887条1項・2項本文、891条3号、939条等により、正しい記述です。
4.　誤り。本問の場合、Ｅは相続人になりません。また、Ｆも相続人になります。

問10 不動産質権・抵当権

正解率63.4%

①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.　①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
2.　①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。
3.　①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。
4.　①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。

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正解は1

1.　誤り。本肢は、①不動産質権と②抵当権について、記述の内容が逆です。
2.　正しい。本肢は、民法360条1項後段・369条以下により、正しい記述です。
3.　正しい。本肢は、民法344条・369条1項により、正しい記述です。
4.　正しい。本肢は、民法356条・369条、民法177条により、正しい記述です。

問11 借地借家法（借地）

正解率29.6%

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.　Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
2.　賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
3.　本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
4.　本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

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正解は2

1.　誤り。本件契約とＣとの契約とは、先に対抗要件を備えた契約が優先します。
2.　正しい。本肢は、借地借家法3条本文・9条、民法604条1項前段により、正しい記述です。
3.　誤り。本肢の場合も、地代等増減請求権の行使として賃料の増減額請求ができます。
4.　誤り。定期借地権等の場合、あらかじめ書面を交付して説明する必要はありません。

問12 借地借家法（借家）

正解率70.4%

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
2.　Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
3.　Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
4.　AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

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正解は4

1.　誤り。更新しない旨の通知をしても、正当事由がなければ、契約は終了せずに更新されます。
2.　誤り。本肢の特約は、Ｂがあらかじめ同意していても、賃借人に不利な特約として無効です。
3.　誤り。ＣがＢから聞かされていても、ＡはＣに対して、通知をしなければ終了を対抗できません。
4.　正しい。本肢は、借地借家法38条2項・3項により、正しい記述です。

問13 区分所有法

正解率60.9%

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.　管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。
2.　区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることはできない。
3.　集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には、管理者はその場所にあててすれば足りる。
4.　集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。

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正解は2

1.　正しい。管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。
2.　誤り。本肢の定数は、規約で減ずることができます。
3.　正しい。本肢は、区分所有法35条3項前段により、正しい記述です。
4.　正しい。集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができます。

問14 不動産登記法

正解率41.0%

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.　建物の名称があるときは、その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。
2.　地上権の設定の登記をする場合において、地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となる。
3.　賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。
4.　事業用定期借地権として借地借家法第23条第1項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。

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正解は3

1.　正しい。建物の名称があるときは、その名称も登記事項となります。
2.　正しい。地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となります。
3.　誤り。賃借権の設定の登記をする場合、敷金があるときは、その旨も登記事項となります。
4.　正しい。事業用定期借地権の定めがあるときは、その定めも登記事項となります。

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法令上の制限

法令上の制限（問15～問22）は、平均点が8点満点中5.12点（正解率64.03％）と、昨年度（平均点4.66点、正解率58.30％）を上回り、科目全体としては昨年度より得点しやすい問題であったといえます。個別の問題ごとに見ても、建築基準法に関する問19（正解率43.5％）のように正解率が50％を下回る問題もありましたが、正解率が60％以上の問題が6問（問15、問16、問17、問18、問20、問21）ありました。昨年度は正解率が60％以上の問題が4問であったことを考慮すると、得点しやすい問題は昨年度よりも増えています。このような結果から判断すると、合格するためには5点程度は得点したい内容であったといえます。

問15 農地法

正解率79.1%

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　市街化区域内の農地を耕作のために借り入れる場合、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
2.　市街化調整区域内の4ヘクタールを超える農地について、これを転用するために所有権を取得する場合、農林水産大臣の許可を受ける必要がある。
3.　銀行から500万円を借り入れるために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項又は第5条第1項の許可を受ける必要がある。
4.　相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

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正解は4

1.　誤り。3条規制には、市街化区域内の例外はありませんので、届出ではなく許可が必要です。
2.　誤り。5条規制の許可権者は、農地の面積にかかわらず、農林水産大臣ではなく知事等です。
3.　誤り。農地に抵当権を設定する場合、3条または5条の許可を受ける必要はありません。
4.　正しい。相続により農地を取得した者は、遅滞なく、農業委員会に届け出なければなりません。

問16 都市計画法

正解率68.8%

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

ア.　都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。
イ.　地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。
ウ.　都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。
エ.　都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、当該事業の施行者の許可を受けなければならない。

1.　ア・ウ
2.　ア、エ
3.　イ・ウ
4.　イ・エ

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正解は1.　ア・ウ

ア.　正しい。都市計画施設等の区域内で建築物の建築をする場合、原則、知事等の許可が必要です。
イ.　誤り。一定の地区計画の区域内で建築物の建築等をする場合、市町村長への届出が必要です。
ウ.　正しい。認可に係る事業地内で一定の土地の形質の変更をする場合、知事等の許可が必要です。
エ.　誤り。認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲渡する場合、施行者への届出が必要です。

問17 都市計画法

正解率65.2%

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積について、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.　準都市計画区域内において、工場の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.　市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
3.　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、変電所の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4.　区域区分の定めのない都市計画区域内において、遊園地の建設の用に供する目的で3.000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

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正解は2

1.　誤り。準都市計画区域内で3,000㎡未満の開発行為を行う場合、開発許可不要です。
2.　正しい。市街化区域内で1,000㎡以上の開発行為を行う場合、原則、開発許可必要です。
3.　誤り。都市計画区域＆準都市計画区域外で1ha未満の開発行為を行う場合、開発許可不要です。
4.　誤り。1ha未満の遊園地は第二種特定工作物でないので開発行為にあたらず、開発許可不要です。

問18 建築基準法

正解率74.1%

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.　鉄筋コンクリート造であって、階数が2の住宅を新築する場合において、特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物を使用することができる。
2.　長屋の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとしなければならない。
3.　下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、汚水管が公共下水道に連結された水洗便所としなければならない。
4.　ホテルの用途に供する建築物を共同住宅（その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡）に用途変更する場合、建築確認は不要である。

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正解は4

1.　正しい。特定行政庁が支障がないと認めたときは、検査済証交付前でも、仮使用できます。
2.　正しい。長屋の各戸の界壁は、小屋裏または天井裏に達するものとしなければなりません。
3.　正しい。処理区域内では、汚水管が公共下水道に連結された水洗便所としなければなりません。
4.　誤り。100㎡を超える特殊建築物に用途変更する場合、原則、建築確認が必要です。

問19 建築基準法

正解率43.5%

建築碁準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。
2.　第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。
3.　幅員4m以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。
4.　建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が2つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（12m未満の場合に限る。）を用いて算定する。

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正解は1

1.　正しい。用途地域無指定区域での建ぺい率の上限値は、原則、特定行政庁が定める数値です。
2.　誤り。第二種中高層住居専用地域では、原則、ホテル・旅館を建築することができません。
3.　誤り。幅員4ｍ以上の一定の道は、特定行政庁の指定なしに、建築基準法上の道路となります。
4.　誤り。前面道路が2つ以上ある場合、その幅員の最大の数値を用いて本肢の容積率を算定します。

問20 宅地造成等規制法

正解率60.7%

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められる場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を命ずることができる。
2.　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地において行われている工事の状況について、その工事が宅地造成に関する工事であるか否かにかかわらず、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して報告を求めることができる。
3.　都道府県知事は、一定の場合には都道府県（指定都市、中核市又は施行時特例市の区域にあっては、それぞれ指定都市、中核市又は施行時特例市）の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化することができる。
4.　宅地造成工事規制区域内において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。

正解を見る

正解は4

1.　正しい。知事は、規制区域内の宅地の所有者等に、擁壁の設置を命ずることができます。
2.　正しい。知事は、宅地造成工事でなくても、工事の状況についての報告を求めることができます。
3.　正しい。都道府県の規則で、規制区域内での宅地造成工事の技術的基準を強化できます。
4.　誤り。本肢の除却工事は、技術的基準を満たすか否かに関係なく、原則、届出が必要です。

問21 土地区画整理法

正解率67.4%

土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「組合」とは、土地区画整理組合をいう。

1.　組合は、事業の完成により解散しようとする場合においては、都道府県知事の認可を受けなければならない。
2.　施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する。
3.　組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、7人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
4.　組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。

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正解は4

1.　正しい。組合が事業の完成などにより解散する場合、知事の認可が必要です。
2.　正しい。組合員が所有権・借地権について組合に有する権利義務は、承継した者に移転します。
3.　正しい。事業計画決定前でも、本肢の手続きを経て、組合設立の認可を受けることができます。
4.　誤り。施行地区内の宅地について借地権のみを有する者も、組合員となります。

問22 その他法令（国土利用計画法）

正解率53.5%

次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。
2.　国土利用計画法によれば、市街化区域内の3,000㎡の土地を贈与により取得した者は、2週間以内に、都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市にあっては、当該指定都市の長）に届け出なければならない。
3.　景観法によれば、景観計画区域内において建築物の新築、増築、改築又は移転をした者は、工事着手後30日以内に、その旨を景観行政団体の長に届け出なければならない。
4.　道路法によれば、道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間であっても、道路管理者が当該区域についての土地に関する権原を取得する前であれば、道路管理者の許可を受けずに、当該区域内において工作物を新築することができる。

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正解は1

1.　正しい。津波防護施設区域内での所定の行為には、原則、津波防護施設管理者の許可が必要です。
2.　誤り。贈与は対価性がなく土地売買等の契約にあたらないので、本肢の場合、事後届出不要です。
3.　誤り。景観計画区域内で所定の行為をする場合の届出は、あらかじめ、必要です。
4.　誤り。道路管理者が土地に関する権原を取得する前でも、道路管理者の許可が必要です。

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税･その他①

税・その他（問23～問25、問46～問50）は、平均点が8点満点中5.45点（正解率68.07％）であり、昨年度（平均点5.73点、正解率71.64％）をやや下回りました。個別の問題ごとに見ると、正解率が60％以上の問題は7問であり、昨年度（6問）より1問増加しています。もっとも、昨年度は5問あった正解率80％以上の問題が、今年度は5問免除対象科目での4問（問46、問48、問49、問50）に減少し、また、所得税法に関する問23（正解率10.4％）のような難問も1問出題されました。このような結果からすると、対策を立てづらい分野ではありますが、少なくとも科目の平均点は超えたいところですので、6点程度は得点したい問題であったと考えられます。

問23 所得税（所得税法）

正解率10.4%

所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　個人が台風により主として保養の用に供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額（保険金等により補てんされる部分の金額を除く。）は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除される。
2.　建物の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。
3.　譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、不動産業者である個人が営利を目的として継続的に行っている土地の譲渡による所得は、譲渡所得として課税される。
4.　個人が相続（限定承認に係るものを除く。）により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その資産をその相続の時における価額に相当する金額により取得したものとして計算される。

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正解は1

1.　正しい。所得税法62条1項、施行令178条1項2号により、正しい記述です。
2.　誤り。本肢の場合、不動産所得ではなく、譲渡所得として課税されます。
3.　誤り。本肢の譲渡による所得は、譲渡所得ではなく、事業所得として課税されます。
4.　誤り。本肢の譲渡所得の金額の計算については、相続人が引き続きその資産を所有していたものとして計算されます（取得価額の引継ぎ）。

問24 固定資産税

正解率65.6%

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　固定資産税は、固定資産が賃借されている場合、所有者ではなく当該固定資産の賃借人に対して課税される。
2.　家屋に対して課する固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋について家屋課税台帳等に登録された価格と当該家屋が所在する市町村内の他の家屋の価格とを比較することができるよう、当該納税者は、家屋価格等縦覧帳簿をいつでも縦覧することができる。
3.　固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
4.　平成29年1月1日現在において更地であっても住宅の建設が予定されている土地においては、市町村長が固定資産課税台帳に当該土地の価格を登録した旨の公示をするまでに当該住宅の敷地の用に供された場合には、当該土地に係る平成29年度の固定資産税について、住宅用地に対する課税標準の特例が適用される。

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正解は3

1.　誤り。固定資産税の納税義務者は原則として固定資産の所有者です。賃借人ではありません。
2.　誤り。家屋価格等縦覧帳簿は、「いつでも」ではなく、一定の縦覧期間に限り縦覧できます。
3.　正しい。地方税法432条1項により、正しい記述です。
4.　誤り。本肢の場合に住宅用地に対する課税標準の特例が適用される旨の規定はありません。

問25 地価公示法

正解率66.8%

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの価格及び当該標準地の前回の公示価格からの変化率等一定の事項を官報により公示しなければならないとされている。
2.　土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年2回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。
3.　標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。
4.　土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行なう義務を有する。

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正解は3

1.　誤り。「当該標準地の前回の公示価格からの変化率」は官報で公示すべき事項ではありません。
2.　誤り。標準地の価格の判定・公示は、「毎年1回」とされています。
3.　正しい。地価公示法3条により、正しい記述です。
4.　誤り。本肢のように取引を行う義務はありません。

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宅建業法

宅建業法（問26～問45）は、平均点が20点満点中12.82点（正解率64.08％）と、昨年度（平均点13.94点、正解率69.68％）を下回っており、昨年度よりも得点しにくい問題でした。個別の問題ごとに見ても、正解率が60％以上の問題は15問であり、昨年度（16問）より1問減っています。また、正解率が80％を超えるような得点しやすい問題が昨年度の4問から2問に減少し、問43（正解率18.3％）のように正解に達することが難しい問題もありました。ただ、それでも宅建業法は、全50問中の20問を占める以上、得点源とすべき科目であることに変わりありません。正解率が60％以上の問題が15問あることを考えると、やはり15～16点程度は得点したい問題であったといえます。

問26 報酬額の制限

正解率70.3%

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は9万円（消費税等相当額を含まない。）である。

1.　建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
2.　AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
3.　Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
4.　建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金（Dの退去時にDに全額返遠されるものとする。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。

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正解は1

1.　正しい。報酬限度額である200万円×5％×1.08の2倍（21万6,000円）を超えていません。
2.　誤り。依頼者の依頼によるものであれば、広告の料金に相当する額を別途受領できます。
3.　誤り。報酬限度額の制限について、本肢のような例外はありません。
4.　誤り。居住用建物以外の賃貸借の場合のみ、権利金を売買代金とみなすことができます。

問27 瑕疵担保責任の特約の制限

正解率72.9%

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.　売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ.　売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウ.　Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　なし

正解を見る

正解は1.　一つ

ア.　誤り。瑕疵担保責任を負う期間を目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は、有効です。
イ.　正しい。瑕疵担保責任について民法の規定より買主に不利となる特約は、無効です。
ウ.　誤り。瑕疵担保責任について民法の規定より買主に不利となる特約は、無効です。

問28 業務上の規制総合

正解率61.2%

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア.　Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
イ.　Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
ウ.　Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
エ.　Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　なし

正解を見る

正解は4.　なし

ア.　違反する。帳簿は、閉鎖後5年間または10年間保存しなければなりません。
イ.　違反する。専任代理契約の場合、依頼者との特約で指定流通機構への登録義務を排除できません。
ウ.　違反する。契約締結の勧誘に先立って宅建業者の商号または名称を告げなければなりません。
エ.　違反する。本記述の宅建業者Ａが手付による解除をする場合、手付の倍額の償還が必要です。

問29 監督処分

正解率43.7%

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　宅地建物取引業者A（甲県知事免許）は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から法に基づく指示処分を受けることがある。
2.　国土交通大臣は、宅地建物取引業者B（乙県知事免許）の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免許を取り消すことができる。
3.　国土交通大臣は、宅地建物取引業者C（国土交通大臣免許）に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
4.　宅地建物取引業者D（丙県知事免許）は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。

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正解は4

ア.　誤り。指示処分の対象は、宅建業に関する業務です。
イ.　誤り。Ｂの免許権者ではない国土交通大臣は、Ｂの免許を取り消すことはできません。
ウ.　誤り。本肢の場合、「あらかじめ」、内閣総理大臣に「協議」しなければなりません。
エ.　正しい。法72条1項の規定による立入検査を拒んだ場合、罰則の対象となります。

問30 総合

正解率63.3%

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。

1.　宅地建物取引士A（甲県知事登録）が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。
2.　宅地建物取引業者B（甲県知事免許）が、乙県に所在する1棟のマンション（150戸）を分譲するため、現地に案内所を設置し契約の申込みを受けるときは、甲県知事及び乙県知事に、その業務を開始する日の10日前までに、法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
3.　宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC（甲県知事登録）が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。
4.　宅地建物取引業者D社（甲県知事免許）が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

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正解は1

1.　誤り。住所の変更を理由に登録の移転の申請をすることはできません。
2.　正しい。本肢の場合、免許権者と案内所の所在地を管轄する知事に届出をしなければなりません。
3.　正しい。本肢の場合、交付の申請前6カ月以内に行われる法定講習を受講しなければなりません。
4.　正しい。法人が合併消滅した場合、その法人の代表役員であった者が届け出なければなりません。

問31 自ら売主制限総合

正解率71.9%

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.　Ｂは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ.　BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
ウ.　Ａは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　なし

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正解は4.　なし

ア.　誤り。Ｂが申し出て、Ｂの自宅で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフできません。
イ.　誤り。クーリング・オフの効力は、書面を発した時に生じます。
ウ.　誤り。損害賠償額の予定と違約金を合算した額が代金額の20％を超えることはできません。

問32 営業保証金

正解率81.3%

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.　宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。
2.　宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.　宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
4.　宅地建物取引業者は、営業保証金の遠付があったために営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。

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正解は1

1.　誤り。金銭のみで営業保証金を供託している場合、保管替え請求をしなければなりません。
2.　正しい。本肢の場合、営業保証金を供託した旨を免許権者に届け出なければなりません。
3.　正しい。本肢の場合、6カ月以上の期間を定めて申し出るべき旨を公告しなければなりません。
4.　正しい。本肢の場合、送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託しなければなりません。

問33 重要事項の説明

正解率55.9%

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.　宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
2.　宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
3.　建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
4.　建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

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正解は2

1.　誤り。本肢の場合、売主に対しては35条書面を交付して説明する必要はありません。
2.　正しい。宅地の売買の媒介を行う場合、本肢の内容を重要事項として説明しなければなりません。
3.　誤り。建物の貸借の媒介を行う場合、本肢の内容は重要事項として説明する必要はありません。
4.　誤り。建物の売買の媒介を行う場合、本肢の内容は重要事項として説明する必要はありません。

問34 契約に関する規制

正解率49.0%

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.　宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
2.　宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
3.　宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
4.　宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。

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正解は3

1.　正しい。手付金の減額は、手付についての信用の供与にはあたりません。
2.　正しい。契約締結のための勧誘目的である旨を告げずに、勧誘を行うことはできません。
3.　誤り。報酬の分割受領を禁止する規定はありません。
4.　正しい。手付についての信用の供与禁止規定違反行為は、監督処分と罰則の対象となります。

問35 業務上の規制総合

正解率76.6%

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
2.　宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
3.　宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
4.　宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

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正解は3

1.　誤り。自ら貸借に該当する行為には、宅建業法の規定は適用されません。
2.　誤り。帳簿は、事務所ごとに備えなければなりません。
3.　正しい。帳簿への記載義務違反行為は指示処分の対象となります。
4.　誤り。一時的な事務補助のために雇用した者も、従業者名簿に記載しなければなりません。

問36 免許の効力等

正解率75.5%

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。

1.　宅地建物取引業者Ａは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Ａは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
2.　Ｂは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Ｂは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
3.　宅地建物取引業者Ｃは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Ｃは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4.　宅地建物取引業者である法人Ｄが、宅地建物取引業者でない法人Ｅに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるＥは、Ｄが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

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正解は4

1.　誤り。本肢の場合、Ａは免許更新の申請に対する処分がなされるまで、宅建業を営むことができます。
2.　誤り。宅建業の免許を受けない者は、宅建業を営む目的をもって、広告をしてはなりません。
3.　誤り。宅建業者が宅建業以外の事業を行う場合でも、その旨を免許権者に届け出る義務はありません。
4.　正しい。本肢の一般承継人Ｅは、取引を結了する目的の範囲内において、なお宅建業者とみなされます。

問37 宅建士登録等

正解率85.1%

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
2.　甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Ａは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Ｂの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。
3.　宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
4.　宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。

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正解は3

1.　誤り。重要事項の説明の際は、必ず説明の相手方に対して宅建士証を提示しなければなりません。
2.　誤り。登録の移転の申請は任意的なものであり、「しなければならない」わけではありません。
3.　正しい。宅建業法18条1項、施行規則13条の15により、正しい記述です。
4.　誤り。重要事項の説明をする際も、取引の関係者から請求があったときは従業者証明書を提示しなければならず、宅建士証の提示をもって従業者証明書の提示に代えることはできません。

問38 37条書面

正解率51.0%

宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

1.　Ａは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
2.　Ａは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
3.　Ａは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
4.　Ａは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保貢任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

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正解は2

1.　違反する。37条書面は、契約の両当事者に対して交付しなければなりません。
2.　違反しない。37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載する必要はありません。
3.　違反する。契約の解除に関する定めがあるときは、37条書面にその内容を記載する必要があります。
4.　違反する。売買・交換契約において瑕疵担保責任に関する定めがあるときは、買主が宅建業者でも37条書面にその内容を記載する必要があります。

問39 営業保証金・弁済業務保証金

正解率63.1%

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Ａと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Ｂに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.　Ａ(国土交通大臣免許）は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
イ.　Ａは、平成29年5月1日に、Ｂに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にＢが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Ａは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。
ウ.　Ｂは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
エ.　Ｂの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Ｂは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　四つ

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正解は2.　二つ

ア.　誤り。「従たる事務所」ではなく、「主たる事務所」の最寄りの供託所に供託しなければなりません。
イ.　誤り。宅建業者であるＡは、弁済業務保証金から弁済を受けることはできません。
ウ.　正しい。宅建業法64条の15により、正しい記述です。
エ.　正しい。　宅建業法64条の10第2項により、正しい記述です。

問40 37条書面

正解率68.0%

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。

1.　宅地建物取引業者Ａは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
2.　宅地建物取引業者である売主Ｂは、宅地建物取引業者Ｃの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Ｄと宅地の売買契約を締結した。Ｂは、Ｃと共同で作成した37条書面にＣの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Ｂの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
3.　売主である宅地建物取引業者Ｅの宅地建物取引士Ｆは、宅地建物取引業者ではない買主Ｇに37条書面を交付する際、Ｇから求められなかったので、宅地建物取引士証をＧに提示せずに当該書面を交付した。
4.　宅地建物取引業者Ｈは、宅地建物取引業者ではない売主Ｉから中古住宅を購入する契約を締結したが、Ｉが売主であるためＩに37条書面を交付しなかった。

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正解は3

1.　違反する。37条書面には、必ず代金の支払時期・引渡時期について記載する必要があります。
2.　違反する。本肢の場合、Ｃと共同で作成した37条書面にはＢの宅建士の記名押印も必要です。
3.　違反しない。37条書面を交付する際に宅建士証を提示すべき義務はありません。
4.　違反する。35条書面と違い、37条書面は売主に対しても交付する必要があります。

問41 重要事項の説明

正解率69.8%

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.　区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
2.　土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
3.　住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
4.　中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

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正解は2

1.　正しい。宅建業法35条1項6号、施行規則16条の2第8号により正しい記述です。
2.　誤り。移転登記の申請の時期は、その内容を重要事項として説明する必要はありません。
3.　正しい。飲用水・電気・ガスの供給や排水のための施設の整備の状況として、本肢の内容を説明することとされています。
4.　正しい。宅建業法35条1項6号、施行規則16条の2第6号により、正しい記述です。

問42 広告の規制

正解率74.4%

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.　宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
イ.　宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
ウ.　顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
エ.　建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　四つ

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正解は4.　四つ

ア.　正しい。広告をするとき、物件の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。
イ.　正しい。「取引物件に係る現在又は将来の利用の制限」には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれるとされています。
ウ.　正しい。本記述の広告は誇大広告等の禁止の規定に違反し、監督処分の対象になります。
エ.　正しい。広告の際、注文を受けた際、それぞれで取引態様の別を明示する義務があります。

問43 媒介契約

正解率18.3%

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア.　Ａは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。
イ.　当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Ｂが宅地建物取引業者である場合は、ＡとＢの合意により、自動更新とすることができる。
ウ.　Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から7日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。
エ.　当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はＡの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。

1.　一つ
2.　二つ
3.　三つ
4.　四つ

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正解は1.　一つ

ア.　正しい。宅建業法34条の2第8項、9項により、正しい記述です。
イ.　誤り。依頼者が宅建業者でも、専任媒介契約の有効期間について自動更新する旨の特約は認められません。
ウ.　誤り。Ａは、登録を証する書面を依頼者に引き渡さなければなりません。提示では足りません。
エ.　誤り。依頼者の特別の依頼による特別の費用以外は、国土交通大臣の定める報酬限度額を超えて請求できません。

問44 免許の効力

正解率65.4%

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　宅地建物取引業者Ａ社が免許を受けていないＢ社との合併により消滅する場合、存続会社であるＢ社はＡ社の免許を承継することができる。
2.　個人である宅地建物取引業者Ｃがその事業を法人化するため、新たに株式会社Ｄを設立しその代表取締役に就任する場合、Ｄ社はＣの免許を承継することができる。
3.　個人である宅地建物取引業者Ｅ(甲県知事免許）が死亡した場合、その相続人は、Ｅの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
4.　宅地建物取引業者Ｆ社（乙県知事免許）が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

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正解は4

1.　誤り。本肢のような免許の承継をすることができる旨の規定はありません。
2.　誤り。本肢のような免許の承継をすることができる旨の規定はありません。
3.　誤り。宅建業者が死亡した場合、届出時ではなく、死亡した時にその免許は効力を失います。
4.　正しい。宅建業法11条1項4号により、正しい記述です。

問45 住宅瑕疵担保履行法

正解率64.7%

宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
2.　自ら売主として新築住宅をＢに引き渡したＡが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。
3.　Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
4.　Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。

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正解は2

1.　誤り。供託所の所在地等の説明および書面の交付は、売買契約締結までに行わなければなりません。
2.　正しい。住宅瑕疵担保履行法11条3項、施行令5条により、正しい記述です。
3.　誤り。自ら売主となる新築住宅の売買契約の締結が禁止されるのは、「基準日の翌日から起算して50日を経過した日」以後です。
4.　誤り。保険金の支払いを受けることができるのは、当該住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵によって生じた損害についてです。

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税･その他②

問46 住宅金融支援機構

正解率85.2%

独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.　機構は、団体信用生命保険業務として、貸付けを受けた者が死亡した場合のみならず、重度障害となった場合においても、支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができる。
2.　機構は、直接融資業務において、高齢者の死亡時に一括償還をする方法により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができる。
3.　証券化支援業務（買取型）に係る貸付金の利率は、貸付けに必要な資金の調達に係る金利その他の事情を勘案して機構が定めるため、どの金融機関においても同一の利率が適用される。
4.　証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含まれる。

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正解は3

1.　正しい。住宅金融支援機構法13条1項10号により、正しい記述です。
2.　正しい。住宅金融支援機構業務方法書24条5項により、正しい記述です。
3.　誤り。利率は各金融機関が決定するので、金融機関によって異なる場合があります。
4.　正しい。住宅金融支援機構法施行令5条1項2号により、正しい記述です。

問47 景表法

正解率67.7%

地建物取引業者がインターネット不動産情報サイトにおいて行った広告表示に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.　物件の所有者に媒介を依頼された宅地建物取引業者Ａから入手した当該物件に関する情報を、宅地建物取引業者Ｂが、そのままインターネット不動産情報サイトに表示し広告を行っていれば、仮に入手した物件に関する情報が間違っていたとしても不当表示に問われることはない。
2.　新築の建売住宅について、建築中で外装が完成していなかったため、当該建売住宅と規模、外観等は同一ではないが同じ施工業者が他の地域で手掛けた建売住宅の外観写真を、施工例である旨を明記して掲載した。この広告表示が不当表示に問われることはない。
3.　取引しようとする賃貸物件から最寄りの甲駅までの徒歩所要時間を表示するため、当該物件から甲駅までの道路距離を80mで除して算出したところ5.25分であったので、1分未満を四捨五入して「甲駅から5分」と表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。
4.　新築分譲マンションについて、パンフレットには当該マンションの全戸数の専有面積を表示したが、インターネット広告には当該マンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積及び最大面積のみを表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。

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正解は4

1.　誤り。間違った物件情報を入手してそのまま表示した場合、不当表示に問われることがあります。
2.　誤り。他の建物の外観写真は、規模・形質・外観が同一でないときは用いることができません。
3.　誤り。1分未満の端数は、1分として算出しなければなりません。
4.　正しい。表示規約施行規則別表6により、正しい記述です。

問48 統計

正解率83.5%

次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.　平成29年地価公示（平成29年3月公表）によれば、住宅地の公示地価の全国平均は、9年連続で下落した。
2.　建築着工統計（平成29年1月公表）によれば、平成28年の持家の新設着工戸数は約29.2万戸となり、3年ぶりに増加に転じた。
3.　平成29年版土地白書（平成29年5月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成28年の全国の土地取引件数は129万件となり、2年連続の減少となった。
4.　平成27年度法人企業統計年報（平成28年9月公表）によれば、平成27年度における不動産業の経常利益は約4兆3,000億円となっており、前年度比7.5％増となった。

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正解は2